La dynamique lente de l’immobilier neuf en France

Les ventes de logements neufs, en dépit du rebond au T4 2018, sont sur une tendance au repli lorsque l’on regarde la moyenne sur 4 trimestres. Depuis le point haut du T3 2017 (sur la mesure en moyenne sur 4 trimestres), ces ventes ont reculé de plus de 10%. C’est considérable.

Les taux d’intérêt bas ne sont plus le signal permissif qu’ils ont pu être dans un passé récent. La vente de logements neufs, en moyenne, va donc dépendre davantage des conditions de revenus que des conditions de financement. Au regard de la croissance lente attendue en 2019 il n’est pas sûr que sur ces critères on puisse attendre un retournement fort et durable.

Les stocks de logements neufs sont stables lorsqu’ils sont exprimés en mois de vente. Ce délai est plus faible qu’en 2014-2016 lorsque les ventes étaient déprimées mais beaucoup plus élevé que dans la période précédent la crise immobilière de 2008. Les stocks sont à 10 mois de vente contre 7 mois avant la crise. Il n’est pas étonnant que les mises en chantier ne soient plus aussi dynamique.

L’équation immobilière porte sur des stocks moyens, des ventes qui baissent, des constructions en repli, des prix qui continuent de monter et des taux bas qui ne créent plus les incitations passées. Avec une dynamique des revenus limités par une croissance faible, c’est un marché qui n’est toujours pas pour les primo-accédants. La question immobilière reste posée en France

6 graphes sur le marché immobilier en France

A la fin du mois d’août sont publiés les chiffres mensuels de mises en chantier et de permis de construire mais aussi les chiffres trimestriels de ventes de logements neufs.
Ce post n’est qu’une mise à jour pour visualiser les chiffres et les tendances.

Les mises en chantier

Mesurée en cumul sur 12 mois les mises en chantier sont au plus haut depuis août 2012 avec 402 300 mises en chantier sur les 12 derniers mois à juillet 2017. L’objectif des 500 000 mises en chantier reste d’actualité pour desserrer la contrainte sur le logement.
Le profil de cet indicateur suit celui du cycle économique avec néanmoins pas mal d’inertie.  Lire la suite

L’ajustement brutal de l’immobilier au Royaume Uni

La logique relative à l’ajustement brutal sur le marché immobilier britannique est assez simple: la baisse de la livre a entraîné une baisse du rendement pour les investisseurs non résidents. Dans le même temps l’anticipation d’un environnement économique dégradé incite à s’alléger sur les actifs britanniques en portefeuille.

Le problème est que le marché immobilier est par nature peu liquide. Quand un afflux massif de rachats arrive cette caractéristique fait qu’il n’est généralement pas facile et qu’il est long de trouver des acheteurs pour faire la contrepartie. Si les anticipations globales sont orientées à la baisse les acheteurs sont encore moins nombreux à vouloir acquérir des actifs qui sont chers, comme c’est le cas de l’immobilier. Personne n’a intérêt à se précipiter. Dès lors les sociétés immobilières se retrouvent coincées car elles ne disposent pas des moyens financiers pour payer les vendeurs de parts d’actifs immobiliers.   Elles ne trouvent pas non plus de contreparties pour mettre en place une transaction  Le système se bloque car il n’y a pas d’équilibre possible . C’est ce à quoi nous avons assisté.

Faut il laisser le système s’ajuster alors que la livre va continuer de baisser minant encore davantage le rendement des fonds? Cela peut alors être assez brutal. Ou faut il une intervention pour amortir le repli de l’ensemble du marché immobilier et éviter une panique? C’est la banque centrale qui peut intervenir car le gouvernement gère désormais les affaires courantes. La banque d’Angleterre est devenue plus active pour enrayer les chocs liés au Brexit. Elle va devoir continuer.

L’immobilier marque le pas aux USA

Les mises en chantier s’essoufflent très nettement en mars avec un recul de -8.8% sur un mois et un repli de 6% en mars par rapport à décembre..
Le changement de comportement vient principalement des immeubles . La situation des maisons individuelles est plus stable autour d’une tendance haussière.
usa-2016-mars-misesenchantier
C’est sur ce type d’indicateur que l’on perçoit que le fonctionnement de l’économie a changé.
Pour visualiser un tel changement, il m’a semblé intéressant de regarder le ratio entre les mises en chantier et le nombre de ménages aux USA (courbe violette sur le graphe ci-dessous).
Ce ratio a chuté avec la rupture du marché immobilier mais la reprise est très lente et en aucun cas il y a convergence vers un niveau cohérent avec ce qui était observé par le passé.
Cela veut dire que le stocks de maisons vieillit et que la dynamique de l’immobilier est désormais plus limité que par le passé même si l’on peut s’attendre à du rattrapage. Il y a néanmoins un véritable décrochage depuis la crise immobilière de 2006/2007 et que l’on ne retrouve pas la dynamique qui prévalait auparavant.
D’ailleurs l’investissement logement ne représente plus qu’un peu plus de 3% du PIB contre plus de 6% à la fin des années 90 et bien plus auparavant (courbe bleue dans le graphe). Cela veut dire que la contribution de l’investissement résidentiel dans le PIB va rester durablement modeste.
usa-2015-t4-invres-menages-pib

Pourquoi l’immobilier est il si cher en France ?

Le prix de l’immobilier devient compétitif par rapport à d’autres placements et notamment par rapport au marché boursier. C’est le constat que l’on peut faire à la lecture du graphe ci dessous qui compare le prix de l’immobilier ancien, l’indice CAC 40 (dividendes non réinvestis), le revenu disponible des ménages et l’indice des prix à la consommation.
J’ai pris 1996 comme base de référence.
Le prix de l’immobilier et le CAC 40 ont des performances similaires sur l’ensemble de la période mais avec des fluctuations bien plus importantes pour les actions françaises. La comparaison des deux indicateurs traduit des types de placement aux caractéristiques très différentes. Lire la suite

France – Reflux des mises en chantier au niveau de 1998

Le graphe ci-dessous illustre la difficulté dans laquelle se trouve le marché de l’immobilier en France. Il traduit aussi l’échec de l’ensemble des mesures mises en œuvre. La politique du logement a échoué puisque le niveau des mises en chantier est proche de celui d’il y a 20 ans alors que la population (France entière) est passée de 59 281 000 en janvier 1995 à 65 907 000 en mai 2014. Dans le même temps, le nombre de ménages passait de 21 942 000 en 1990 à 27 715 000 en 2010 (statistiques INSEE). L’inadéquation entre le nombre de logements nouveaux et la population dans sa taille et sa diversité est criante. Peut on être surpris de la crise du logement constaté en France de façon récurrente? La population croit beaucoup trop vite par rapport au nombre de logements et le changement de la structure des ménages implique une demande nouvelle de logements. Il ne peut y avoir qu’une situation de crise.
Il est loin l’objectif des 500 000 logements par an qui avait été mis en avant par Cécile Duflot au début de l’année 2013.
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Prix de l’immobilier en France – Deux mesures simples de cherté relative

L’INSEE a publié le 27 février le prix de l’immobilier ancien au dernier trimestre 2013. Sur un an le prix moyen en France recule de 1.4%. C’est ce que montre le premier graphique. Après une hausse rapide jusqu’en 2006, le prix de l’immobilier s’est infléchi mais sans connaitre de véritable rupture.
Dans ce post je présente une mesure du prix de l’immobilier par rapport à d’autres actifs et par rapport au prix immobilier aux USA. Parce que la valeur d’un actif ne se mesure qu’en comparaison avec celle des autres. Lire la suite