La dynamique lente de l’immobilier neuf en France

Les ventes de logements neufs, en dépit du rebond au T4 2018, sont sur une tendance au repli lorsque l’on regarde la moyenne sur 4 trimestres. Depuis le point haut du T3 2017 (sur la mesure en moyenne sur 4 trimestres), ces ventes ont reculé de plus de 10%. C’est considérable.

Les taux d’intérêt bas ne sont plus le signal permissif qu’ils ont pu être dans un passé récent. La vente de logements neufs, en moyenne, va donc dépendre davantage des conditions de revenus que des conditions de financement. Au regard de la croissance lente attendue en 2019 il n’est pas sûr que sur ces critères on puisse attendre un retournement fort et durable.

Les stocks de logements neufs sont stables lorsqu’ils sont exprimés en mois de vente. Ce délai est plus faible qu’en 2014-2016 lorsque les ventes étaient déprimées mais beaucoup plus élevé que dans la période précédent la crise immobilière de 2008. Les stocks sont à 10 mois de vente contre 7 mois avant la crise. Il n’est pas étonnant que les mises en chantier ne soient plus aussi dynamique.

L’équation immobilière porte sur des stocks moyens, des ventes qui baissent, des constructions en repli, des prix qui continuent de monter et des taux bas qui ne créent plus les incitations passées. Avec une dynamique des revenus limités par une croissance faible, c’est un marché qui n’est toujours pas pour les primo-accédants. La question immobilière reste posée en France

6 graphes sur le marché immobilier en France

A la fin du mois d’août sont publiés les chiffres mensuels de mises en chantier et de permis de construire mais aussi les chiffres trimestriels de ventes de logements neufs.
Ce post n’est qu’une mise à jour pour visualiser les chiffres et les tendances.

Les mises en chantier

Mesurée en cumul sur 12 mois les mises en chantier sont au plus haut depuis août 2012 avec 402 300 mises en chantier sur les 12 derniers mois à juillet 2017. L’objectif des 500 000 mises en chantier reste d’actualité pour desserrer la contrainte sur le logement.
Le profil de cet indicateur suit celui du cycle économique avec néanmoins pas mal d’inertie.  Lire la suite

L’ajustement brutal de l’immobilier au Royaume Uni

La logique relative à l’ajustement brutal sur le marché immobilier britannique est assez simple: la baisse de la livre a entraîné une baisse du rendement pour les investisseurs non résidents. Dans le même temps l’anticipation d’un environnement économique dégradé incite à s’alléger sur les actifs britanniques en portefeuille.

Le problème est que le marché immobilier est par nature peu liquide. Quand un afflux massif de rachats arrive cette caractéristique fait qu’il n’est généralement pas facile et qu’il est long de trouver des acheteurs pour faire la contrepartie. Si les anticipations globales sont orientées à la baisse les acheteurs sont encore moins nombreux à vouloir acquérir des actifs qui sont chers, comme c’est le cas de l’immobilier. Personne n’a intérêt à se précipiter. Dès lors les sociétés immobilières se retrouvent coincées car elles ne disposent pas des moyens financiers pour payer les vendeurs de parts d’actifs immobiliers.   Elles ne trouvent pas non plus de contreparties pour mettre en place une transaction  Le système se bloque car il n’y a pas d’équilibre possible . C’est ce à quoi nous avons assisté.

Faut il laisser le système s’ajuster alors que la livre va continuer de baisser minant encore davantage le rendement des fonds? Cela peut alors être assez brutal. Ou faut il une intervention pour amortir le repli de l’ensemble du marché immobilier et éviter une panique? C’est la banque centrale qui peut intervenir car le gouvernement gère désormais les affaires courantes. La banque d’Angleterre est devenue plus active pour enrayer les chocs liés au Brexit. Elle va devoir continuer.

Une remarque sur l’immobilier britannique

J’indiquais au point#2 de mon document d’hier (voir ici) que le financement du déficit du compte courant britannique allait être un souci majeur. En effet, ce financement s’opère via des flux financiers entrants soit sur les marchés financiers soit sur des actifs réels (entreprise et immobilier).
L’épisode relaté ce matin dans la presse concernant la suspension de valorisation de certains fonds immobiliers (voir ici) est à mon sens une première indication des difficultés à venir.
A la réduction probable des flux entrants en raison des incertitudes fortes et durables pesant sur l’économie britannique s’ajoute l’inquiétude des détenteurs d’actifs au Royaume Uni. Ils ont vu la livre baisser de façon spectaculaire et ils constatent aussi l’incertitude entourant l’économie britannique.
Cela pourrait se traduire par des flux sortants accentuant le risque de dépréciation de la monnaie et la mise en place d’une dynamique de panique. Le rôle de la Banque d’Angleterre et de l’ensemble des banques centrales va être à nouveau au cœur de la régulation et de la gestion de la situation créée par le référendum sur le Brexit.

L’immobilier marque le pas aux USA

Les mises en chantier s’essoufflent très nettement en mars avec un recul de -8.8% sur un mois et un repli de 6% en mars par rapport à décembre..
Le changement de comportement vient principalement des immeubles . La situation des maisons individuelles est plus stable autour d’une tendance haussière.
usa-2016-mars-misesenchantier
C’est sur ce type d’indicateur que l’on perçoit que le fonctionnement de l’économie a changé.
Pour visualiser un tel changement, il m’a semblé intéressant de regarder le ratio entre les mises en chantier et le nombre de ménages aux USA (courbe violette sur le graphe ci-dessous).
Ce ratio a chuté avec la rupture du marché immobilier mais la reprise est très lente et en aucun cas il y a convergence vers un niveau cohérent avec ce qui était observé par le passé.
Cela veut dire que le stocks de maisons vieillit et que la dynamique de l’immobilier est désormais plus limité que par le passé même si l’on peut s’attendre à du rattrapage. Il y a néanmoins un véritable décrochage depuis la crise immobilière de 2006/2007 et que l’on ne retrouve pas la dynamique qui prévalait auparavant.
D’ailleurs l’investissement logement ne représente plus qu’un peu plus de 3% du PIB contre plus de 6% à la fin des années 90 et bien plus auparavant (courbe bleue dans le graphe). Cela veut dire que la contribution de l’investissement résidentiel dans le PIB va rester durablement modeste.
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